Hoe corporaties zich rijk rekenen

Enige tijd geleden las ik in een vastgoedblad een artikel met als titel "Corporaties: wolven in schaapskleren". De titel intrigeerde mij direct. Een citaat uit dat artikel: "De echte wereld is geen sprookje, maar er zijn wel partijen die soms sprookjes vertellen en, heel toepasselijk, zich als hulpbehoevende grootmoeders vermommen. Ik heb het dan over corporaties, wanneer ze met gemeenten aan de onderhandelingstafel zitten. Dat gebeurt vaker en vaker, nu veel gemeenten binnenstedelijke herstructurering hoog op de politieke agenda hebben staan. Corporaties hebben in binnensteden namelijk veel bezit. Dat bezit is veel geld waard, maar grootmoeders klauwen blijken steevast leeg."

Vertellen corporaties sprookjes? De meeste corporaties gaan er in hun financiële berekeningen vanuit dat een project een exploitatieperiode van ongeveer 50 jaar heeft en het vastgoed geen restwaarde meer heeft. Het project wordt dan op papier verliesgevend (het krijgt dan een zogenaamde "onrendabele top"), met als gevolg dat de corporaties weinig tot niets voor de grond zeggen te kunnen betalen (de residuele grondwaarde) of compensatie willen in de vorm van een winstgevend nieuwbouwproject.

Ook in Leeuwarden zien we dat in de praktijk gebeuren. Voor het realiseren van herstructurering in de oude wijken en de bouw van nieuwe sociale huurwoningen eisen corporaties (zowel Corporatie Holding Friesland als Nieuw Wonen Friesland) compensatie in de vorm van mogelijkheden voor winstgevende nieuwbouwprojecten in Zuiderburen, de Zuidlanden of elders in de stad, en dwingt men af dat er intensief samengewerkt wordt met de gemeente in een publiek-private samenwerking als 3PLUS. Anders kunnen corporaties hun "maatschappelijke" taak niet uitvoeren, zeggen ze.

Het vermogen van de corporaties, dat over de jaren mede met behulp van bijdragen van de gemeenschap is opgebouwd, is de afgelopen jaren echter spectaculair gegroeid (tot zo’n € 12 miljard in 2003 volgens cijfers van Centraal Fonds Volkshuisvesting en Waarborgfonds Sociale Woningbouw). En wat zegt een Corporatieholding Friesland zelf van haar financiële positie in het jaarverslag?: "In 2003 heeft de solvabiliteit het gewenste niveau van 20% bereikt. Hiermee is een eind gekomen aan het proces van vermogensgroei, waarbij met ingang van 2004 ruimte voor nieuw beleid kan worden ontwikkeld. …. Bij ongewijzigd beleid zal Corporatieholding Friesland ongeveer € 25 tot € 30 miljoen extra en voor een belangrijk deel onrendabel kunnen investeren in de sector."

De werkelijkheid is meestal anders dan de corporaties ons willen doen geloven. Corporaties slopen hun bezit niet na 50 jaar, zoals in de berekeningen is opgenomen, maar ze verkopen het na 10 of 15 jaar, want dan komt het groot onderhoud eraan, en er is natuurlijk wel degelijk een restwaarde (al is het maar de waarde van de grond, maar de praktijk heeft geleerd dat de waarde van woningen alleen maar toeneemt). In het eerder genoemde artikel wordt aangegeven dat de uitgangspunten van de berekeningssystematiek een gevolg zijn van de eisen van het zogeheten Waarborgfonds Sociale Woningbouw zijn. Als dat het geval is, wordt het hoog tijd dat deze op de schop gaan, want ze stroken niet meer met de werkelijkheid. Maar ook nu staat het de gemeente natuurlijk vrij om te bepalen dat ze, indien de woningen na 10 of 15 jaar worden verkocht, een gedeelte van die verkoopopbrengst willen ontvangen van de corporaties.

Eigenlijk is het een relatief simpel verhaal. Corporaties investeren te weinig, omdat ze bij het berekenen van die investeringen te weinig rekening houden met de waardestijging van haar onroerend goed. Het daarmee ontstane papieren tekort wordt gepresenteerd om concessies van gemeenten af te dwingen. In feite investeren ze dus nu te weinig en houden ze straks veel geld over. Dat is natuurlijk een kromme situatie, omdat gemeenten ondertussen geld tekort hebben om de stedelijke vernieuwing echt goed van de grond te krijgen.

Voor gemeenten zit er maar één ding op: zet je naïeve houding aan de kant in de onderhandelingen met corporaties en onderhandel met corporaties als gewone ontwikkelaars en beleggers.

Aukje de Vries - 27 augustus 2004