Gefröbel met een nieuwbouwwijk

Enige tijd geleden heeft het college van B&W het optimalisatieplan Zuiderburen gepresenteerd. Dat levert behoorlijk wat commotie op bij de bewoners. Eigenlijk is het een klassiek voorbeeld van een "prisoner’s dilemma". Afwijken van gewekte verwachtingen, of een tekort van € 5,7 miljoen accepteren, dat dan ergens anders vandaan moet komen? Waar is het eigenlijk mis gegaan?

Het optimalisatieplan had in de eerste plaats meer in overleg en in samenwerking met de mensen in de wijk opgesteld moeten worden. Het college heeft er intern op gebroed en is ineens pats boem naar buiten gekomen, tot verrassing van iedereen. Bij meer openheid op voorhand hadden ook de andere problemen, die in de wijk worden ervaren, (nogmaals) goed doorgesproken kunnen worden, en had gekeken kunnen worden hoe deze opgelost konden worden.

Persoonlijk denk ik dat het probleem niet in de eerste plaats zit in de extra woningen. De frustratie is eerder ontstaan. De bewoners zijn van mening dat de voorzieningen niet of later gerealiseerd zijn (b.v. multifunctioneel centrum), dat de afwerking van de wijk te laat gebeurd en/of van onvoldoende niveau is. Volgens hen is de gemeente daar te makkelijk mee omgegaan. Het optimalisatieplan was de bekende druppel!

Er ging meer mis, direct in het begin was er een communicatie-fout. Er werd de indruk gewekt dat in het kader van het optimalisatieplan het aantal woningen in Zuiderburen van 1.750 naar 2.000 zou gaan. Dat is niet waar. Het gepresenteerde optimalisatieplan gaat uit van 80 tot 100 extra woningen, ten opzichte van de huidige plannen. Foutje bedankt, maar iedereen zat toen al in de gordijnen.

De oorzaken van het tekort zijn natuurlijk heel interessant. Ten eerste een naheffing van de BTW; inmiddels een bekend verschijnsel, zo lijkt het wel. Ik ben benieuwd bij hoeveel andere projecten we daar nog tegenaan gaan lopen. Een spoedcursus "hoe ga ik om met BTW en de belastingdienst" zou niet weg zijn. Alhoewel het eigenlijk vrij simpel is, leg complexe, risicovolle zaken vooraf vast met de belastinginspecteur.

Het grootste probleem is volgens mij echter het hobbyisme. De VVD-fractie heeft hier vaker voor gewaarschuwd. Het plan Zuiderburen is stedenbouwkundig zo nauwkeurig en uitputtend onder de loep genomen en doorgeakkerd, dat praktisch alle grond door derden was aangekocht toen het tekenen voltooid was. Er zat ook geen enkele flexibiliteit in.

Zo was er de membraantechnologie, een vooruitstrevend watersysteem. Heeft iemand er nog iets van gehoord? Kon er niet té vrijblijvend hobbyisme worden geformuleerd ten laste van de grondexploitatie? Zonder de consequenties voldoende te overzien? Wat de markt of de woonconsument wil, deed daarbij niet zozeer ter zake. Een open haard in uw woning? Dat moet u helemaal niet willen. Wilt u een cataloguswoning? Nee toch?! U moet gaan voor de kwaliteit die wij voor u bedenken. Verbieden heeft nog nooit gewerkt, stimuleren wel.

En dan de waterwoningen, ook een leuk voorbeeld. Natuurlijk eerst een prijsvraag of ontwerpwedstrijd, waarbij er (te) lang en uitgebreid over de ingediende plannen kon worden gedelibereerd. Leeuwarden is goed in het uitschrijven van prijsvragen en ontwerpwedstrijden, alleen worden de winnende ontwerpen vooral ambtelijk en niet door kopers geapprecieerd, waardoor realisatie veelal achterwege blijft.

In dit geval werden de waterwoningen groots gepresenteerd. Daaraan was een uitgebreid en langdurig ambtelijk traject voorafgegaan en er lag zelfs al een waterwoning bij de beurs Huis 2004 bij het FEC afgemeerd. Kopers zijn echter niet gek en ze hebben een scherp oog voor een gezonde prijs/kwaliteitsverhouding. Als je dan niet eens bij je waterwoning kunt parkeren (voorwaarde van de gemeente!) en een woonboot elders in Friesland voor een fractie van de prijs te koop is, dan bedenk je je wel twee keer, volgens mij. En vervolgens loopt het dus niet. Raar? Vanuit de markt geredeneerd was men trouwens ook weer net te laat. Ik vraag me af wat dat allemaal gekost heeft.

De grootste klapper in Zuiderburen zouden de buitenplaatsen of landgoederen zijn. We zouden de meest exclusieve kopersgroep gaan bedienen, nieuw voor Leeuwarden. Ze werden dan ook meteen voor een enorm bedrag in de grondexploitatie opgenomen. En het interne studeren begon. Al bij de beurs Huis van enkele jaren geleden konden de eerste schetsen worden bewonderd. Maar dit lokte toch wel (vooral interne) discussie uit, die nogal wat tijd vroeg, waardoor de markthausse voor dure woningen compleet werd gemist. Niet getreurd echter, het werk ging door. Een prijsvraag c.q. de ontwerpwedstrijd dus! Allerlei architecten en bouwers konden inschrijven en die moesten er dan maar kopers bij gaan zoeken. Ziet u het voor u? Als John de Mol, bij wezen van spreken, één van de landgoederen wil kopen en hij dan al vastzit aan architect of projectontwikkelaar. De procedure die gevolgd is, sloot totaal niet aan bij de wensen van de doelgroep waarop werd gemikt, daar komt het op neer.

Naast hobbyisme, waar ik lekker even over kon uitweiden, speelt kostenbewustzijn een belangrijke rol. Bij de discussie over het grondbeleid heeft de VVD-fractie daar voor gewaarschuwd. Zaken die niet absoluut noodzakelijk zijn voor het maken en verkopen van bouwrijpe grond, moeten niet ten laste worden gebracht van de grondexploitatie. Dan gaat het bijvoorbeeld om het Q-team (kwaliteitsteam), energiebeleid, etc. Een kwalitatief hoogstaande wijk kan ook heus wel zonder deze toeters en bellen worden gerealiseerd.

Ik hoop dat we er in de toekomst van leren, hoewel ik nu in relatief korte tijd toch al weer een paar bijeenkomsten over de "knoopjes" in De Zuidlanden heb gehad. Daar wordt ook driftig gestudeerd, met alle kosten van dien. Ik hoop dat daar de koperswens voorop staat, en dat de marktpartijen daar ook driftig op aan zullen dringen.

En de bewoners van Zuiderburen?! Tja, een bepaalde vorm van ontberingen hoort ook wel een beetje bij een nieuwbouwwijk. Er is nog nooit een wijk gebouwd, waarbij voor de komende 10 jaar de planning en details definitief vast stonden en niet veranderden en waar alle voorzieningen al direct waren gerealiseerd. Leeuwarden is alleen erg goed in het groots en meeslepend presenteren van plannen, met soms wel een beetje gebrek aan realisme. Verwachtingen zijn dan al gauw gewekt. Maar laten we wel zijn, straks woont men uiteindelijk toch in één van de mooiste, ruimste VINEX-wijken van het land.

En wat nu als raad met Zuiderburen. Tja, eigenlijk kunnen we het nooit goed doen. Een tekort van € 5,7 miljoen is niet goed, want waar halen we het geld vandaan?! Maar teleurgestelde burgers zijn echter ook niet goed!

Aukje de Vries (3 april 2005)